같은 지역 아파트는 두세 배 올랐는데, 20년 보유한 상가는 왜 제자리일까

20년 전 제가 상가를 매입했던 이유와 당시의 이야기는 이전 글에 기록했습니다.

시간이 흘러 지금 다시 그 상가를 돌아보면서, 예전에는 하지 않았던 질문을 하게 됩니다.

 

 

왜 같은 지역의 아파트는 두세 배 이상 올랐는데, 제가 보유한 상가는 아직도 제자리일까?

 

최근 부동산을 찾아가 상담을 한 적이 있습니다. 갖고 있는 상가를 내놓을까. 매매가격은 얼마나 할까.

그때 들은 말은 생각보다 씁쓸했습니다.

“ 가격이 그때나 지금이나 변동이 없어요.오히려 내려서 내놓기도 해요. 요즘은 찾는 사람도 별로 없어요. 팔리기만 해도 다행이죠.”

그 말을 듣고 한동안 여러 생각이 들었습니다.

상가를 매입한 지 약 20년이 지났습니다. 시간이 이렇게 흘렀다면 적어도 물가가 오른 만큼, 아니 그보다 조금은 자산 가치가 올랐을 것이라고 막연하게 생각했습니다.

하지만 현실은 기대와 달랐습니다.

오히려 지금의 가격을 생각하면 매입 당시보다 낮아진 것 같은 느낌도 듭니다.

반면 같은 지역의 아파트는 전혀 다른 모습을 보였습니다.

비슷한 기간 동안 가격이 두세 배 이상 오른 곳도 있습니다.

같은 지역에 있는 부동산인데 왜 이렇게 다른 결과가 나타났을까요?

20년 동안 상가를 보유한 지금에서야, 저는 부동산이라고 해서 모두 같은 방식으로 가치가 오르는 것은 아니라는 사실정도는 알 았지만 많이 실망하였고  이런 현실을 조금씩 이해하게 되었습니다.

 

1. 아파트는 사람이 살아야 하고, 상가는 사람이 찾아와야 합니다

아파트와 상가의 가장 큰 차이는 결국 수요가 만들어지는 방식에 있는 것 같습니다.

사람에게 집은 살아가기 위해 필요한 공간입니다.

직장이 바뀌거나 자녀 교육 때문에 이사를 할 수도 있고, 더 넓은 집이나 더 편리한 지역으로 옮기고 싶을 수도 있습니다. 사람들의 생활은 계속 변하지만, 결국 어디에 선가는 살아야 합니다.

물론 모든 아파트 가격이 계속 오르는 것은 아닙니다. 인구가 줄어들거나 생활환경이 변화하면 아파트 가격도 영향을 받을 수 있습니다.

하지만 기본적으로 아파트에는 실제로 거주하려는 수요가 존재합니다.

 

반면 상가는 조금 다릅니다.

상가에는 먼저 그곳에서 장사를 하려는 사람이 있어야 합니다. 그리고 그 가게를 이용할 사람도 충분해야 합니다.

임차인이 들어와야 임대료가 발생하고, 장사가 잘되어야 오랫동안 자리를 유지할 수 있습니다.

결국 상가는 건물만 있다고 해서 가치가 유지되는 것이 아니라, 사람들이 그 지역에 머물고 소비해야 가치가 만들어지는 자산이라는 생각이 듭니다.실제로 한 지역의 편의점이 상가 안, 사람들이 지나가는 통로에 있어서 잘 될 수밖에 없는 위치였으나 결국은 임대를 내놓은 것을 보았습니다. 이유는 그 상가로 유입인구가 줄다 보니 편의점 손님도 당연히 줄어든 것이었습니다.

제가 보유한 상가 주변도 20년 동안 많은 변화가 있었습니다.

처음에는 지역이 발전하면서 새로운 상권이 만들어질 것이라는 기대가 있었습니다.

하지만 시간이 지나면서 주민들의 연령층은 높아지고, 젊은 세대는 새로운 지역으로 이동했습니다. 사람이 줄어들면 자연스럽게 소비도 줄어들고, 소비가 줄어들면 장사를 하려는 사람도 줄어들 수밖에 없습니다.

상가를 오랫동안 보유하면서 저는 뒤늦게 이런 사실을 직접 경험했습니다.

 

상가는 단순히 오래 가지고 있다고 가치가 올라가는 것이 아니라, 앞으로도 계속 사람들이 찾을 이유가 있는지가 중요하다는 것입니다.

 

2. 상가는 공실이 생기면 자산의 가치도 흔들릴 수 있습니다

아파트와 상가의 또 다른 차이는 공실의 문제입니다.

아파트는 내가 직접 거주할 수도 있고, 다른 사람에게 임대를 줄 수도 있습니다.

지역과 주택의 조건에 따라 차이는 있겠지만, 기본적으로 집을 필요로 하는 사람은 계속 존재합니다.

하지만 상가는 임차인이 나가면 이야기가 달라집니다.

새로운 임차인을 찾아야 하고, 주변 상권이 좋지 않으면 그 과정이 길어질 수 있습니다.실제 저의 바로 옆 상가도 1년 동안 공실로 있다가 임대인이 여러 가지 인테리어를 해 놓은 상태에서 다행히 새로운 업종이 들어왔습니다. 그만큼 투자를 더 한 것입니다.

공실 기간에는 임대 수익이 발생하지 않습니다. 하지만 관리비나 세금처럼 유지에 필요한 비용은 계속 발생할 수 있습니다.

공실이 반복되면 상가의 수익성은 떨어지고, 결국 그 상가를 새롭게 매입하려는 사람도 줄어들 수 있습니다.

최근에는 사람들의 소비 방식도 많이 달라졌습니다.

예전에는 필요한 물건을 사기 위해 직접 상가를 방문하는 일이 많았습니다.

하지만 지금은 온라인 쇼핑을 이용하고, 음식도 배달을 주문합니다. 예전과 비교하면 소비를 위해 반드시 상가를 찾아갈 필요가 없는 시대가 되었습니다.

물론 모든 상가가 어려운 것은 아닙니다.

사람들이 많이 모이는 곳, 특별한 목적이 있어 찾아가는 곳, 좋은 입지에 있는 상가는 여전히 높은 가치를 가질 수 있습니다.

하지만 모든 상가가 그런 것은 아닙니다.

아파트는 같은 단지 안에서 비슷한 평형이라면 어느 정도 가격을 비교할 수 있지만, 상가는 같은 건물 안에서도 위치에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

1층인지, 위층인지, 사람들이 지나는 길목인지, 건물 안쪽인지에 따라 임대 수요가 달라집니다.

이런 차이 때문에 상가는 아파트보다 훨씬 더 복잡한 조건 속에서 가치가 결정되는 것 같습니다.

 

3. 아파트 가격에는 주거 수요와 자산 가치에 대한 기대가 함께 작용합니다

우리나라에서 집은 단순히 살아가는 공간만은 아닌 것 같습니다.

많은 사람에게 내 집을 마련하는 것은 중요한 인생의 목표이면서 동시에 가장 큰 자산을 만드는 일이기도 합니다.

내가 실제로 살기 위해 집을 구매하는 사람도 있지만, 시간이 지나면서 자산 가치가 상승할 것이라는 기대를 가지고 구매하는 경우도 있습니다.

특히 교통이 편리하고 생활환경이 좋은 곳, 일자리와 교육 환경이 갖춰진 지역에는 사람들이 계속 살고 싶어 합니다.

좋은 지역에 살고 싶어 하는 주거 수요가 있고, 동시에 미래 가치에 대한 기대도 생깁니다.

이런 여러 요소가 함께 작용하면서 아파트 가격이 움직이는 것 같습니다.

그래서 정부가 바뀔 때마다 부동산 정책에 대한 관심이 커지는 것도 이해가 됩니다.

집은 단순히 주거의 문제만이 아니라 많은 사람에게 가장 큰 자산과 연결되어 있기 때문입니다.

반면 상가는 조금 더 냉정한 평가를 받는 것 같습니다.

주변에 사람이 줄어들고, 소비가 감소하고, 임차인을 찾기 어려워지면 오랜 시간이 지나도 자산 가치가 기대만큼 올라가지 않을 수 있습니다.

20년 전에는 이런 차이를 깊이 생각하지 못했습니다.

그때의 저는 부동산을 오래 보유하면 어느 정도 자산 가치가 올라갈 것이라는 막연한 생각을 했던 것 같습니다.

하지만 지금은 조금 다르게 생각합니다.

 

어떤 부동산을 가지고 있느냐보다, 앞으로도 계속 필요한 곳에 있는 부동산인가가 더 중요할 수도 있다는 것입니다.

 

나이가 들수록 투자보다 내가 살 곳을 생각하게 됩니다

저는 원래 집에 대한 소유 욕심이 큰 편은 아닙니다.

집은 살아가기 위한 공간이라고 생각했고, 반드시 큰 자산을 만들어야 한다고 생각하지도 않았습니다.

그래서 비싼 집을 사고 가격이 오르기를 기다리는 것에도 큰 관심이 없었습니다.

그런데 나이가 들면서 생각이 조금씩 달라지고 있습니다.

젊었을 때는 직장과 사업, 그리고 여러 가지 현실적인 문제들이 우선이었습니다.

어디에서 살 것인가보다 당장 해야 할 일이 더 중요했던 시기도 있었습니다.

하지만 앞으로의 삶을 생각하다 보니 자연스럽게 이런 생각을 하게 됩니다.

 

나이가 들어서도 내가 원하는 지역에서, 내가 편안하게 생활할 수 있는 집에 살 수 있다면 어떨까?

 

집값이 앞으로 얼마나 오를 것인가 보다 내가 그곳에서 얼마나 오래, 그리고 편안하게 생활할 수 있는지가 더 중요하게 느껴지기 시작했습니다.

20년 동안 보유한 상가를 돌아보면서 얻은 경험도 결국 이런 생각으로 이어졌습니다.

과연 자산은 오래 가지고 있기만 하면 가치가 유지되는 것일까?

같은 지역의 아파트는 두세 배 이상 올랐는데, 제가 보유한 상가는 제자리에 머물거나 오히려 낮아진 것처럼 느껴집니다.

처음에는 그 차이를 이해하기 어려웠습니다.

하지만 시간이 지나면서 조금씩 알게 되었습니다.

 

부동산이라고 해서 모두 같은 자산은 아니라는 것입니다.

 

아파트는 사람이 살아야 하는 공간입니다.

반면 상가는 사람이 찾아와 소비해야 하는 공간입니다.

아파트에는 실거주 수요가 존재하지만, 상가는 장사를 하려는 사람과 소비하는 사람이 함께 있어야 합니다.

20년 전에는 미처 생각하지 못했던 차이였습니다.

물론 지금 와서 과거의 선택을 후회한다고 해서 달라지는 것은 없습니다.

하지만 그 경험 덕분에 앞으로 자산을 바라보는 기준은 조금 달라질 것 같습니다.

이제는 단순히 가격이 얼마나 오를 것인가만 생각하기보다, 이 자산이 앞으로도 계속 필요한 자산인가, 그리고 나의 앞으로의 삶에는 어떤 자산이 더 필요한가를 함께 생각해 보려고 합니다.

어쩌면 지금의 저에게 가장 중요한 것은 자산의 가격이 얼마인지보다, 앞으로 어떤 곳에서 어떤 모습으로 살아가고 싶은지를 먼저 생각하는 일인지도 모르겠습니다.

20년 전 상가를 매입했던 선택이 기대했던 만큼의 자산 증가로 이어지지는 않았습니다.

하지만 그 시간을 통해 배운 한 가지는 모든 자산이 시간이 지나면 함께 오르는 것은 아니며, 나에게 필요한 자산의 기준 역시 나이가 들면서 달라질 수 있다는 것입니다.