20년 전 매입한 상가, 지금은 매매도 임대도 쉽지 않다

 

부동산에 대해 글을 쓰려고 하니 가장 먼저 떠오르는 상가가 하나 있습니다.
20년 전 내가 직접 매입했던 상가입니다.

지금 생각해 보면 그때는 상가를 투자 목적으로 매입했던 것은 아니었습니다.

직접 학원을 운영하기 위해서였습니다.

당시에는 지금과 분위기가 많이 달랐습니다.

도시가 재편되면서 새로운 상가들이 들어서기 시작했고, 주변 환경도 점점 좋아질 것이라는 기대가 있었습니다.

나 역시 앞으로 사람들이 많이 모이고 상권이 커질 것이라고 생각했습니다.

그래서 그 상가에서 직접 학원을 운영하기 시작했습니다.

 

그때는 상권이 계속 좋아질 것이라고 생각했다

처음부터 임대수익을 얻기 위한 투자 목적이었다면 아마 지금과는 다른 관점에서 상가를 바라봤을 것입니다.

하지만 당시에는 내가 직접 사용할 공간이라는 생각이 더 컸습니다.

내가 운영할 학원이 자리 잡고 주변 상권도 함께 성장하면 자연스럽게 상가의 가치도 올라갈 것이라고 생각했습니다.

20년이라는 시간이 지나면서 많은 것이 변했습니다.

처음에는 도시가 발전하고 새로운 상가가 들어오는 모습을 보면서 앞으로 더 좋아질 것이라고 생각했습니다.

하지만 시간이 지나면서 예상하지 못했던 변화들이 나타나기 시작했습니다.

주변의 연령층이 점점 높아졌습니다.

젊은 사람들이 새로운 신도시로 이동하기 시작했고, 주변 인구도 점차 줄어들었습니다.

예전에는 사람들이 오가는 모습이 자연스러웠던 상권이었지만 어느 순간부터 빈 상가가 하나둘 눈에 들어오기 시작했습니다.

처음에는 한두 곳의 문제라고 생각했습니다.

그런데 시간이 지나면서 생각이 달라졌습니다.

 

학원 운영도 예전처럼 쉽지 않았다

상가에서 직접 학원을 운영했지만 운영 환경 역시 계속 변했습니다.

학생 수와 주변 인구가 줄어들면서 학원 운영도 점점 어려워졌습니다.

결국 지금은 예전처럼 학원을 계속 운영하는 것이 쉽지 않은 상황이 되었습니다.

여기서 또 하나의 고민이 생겼습니다.

그렇다면 이 상가를 어떻게 해야 할까?

처음에는 매매를 알아봤습니다.

그런데 예상하지 못했던 현실을 마주하게 되었습니다.

20년 전에 내가 상가를 매입했을 당시의 가격과 비교해도 지금의 매매가격이 크게 올라 있지 않았습니다.

어떤 경우에는 당시 가격보다 낮은 가격을 이야기해야 할 정도였습니다.

더 큰 문제는 가격만의 문제가 아니었습니다.

매물을 내놓는다고 해서 쉽게 팔리는 상가가 아니라는 것이었습니다.

가격을 낮추더라도 매수자를 찾는 것이 쉽지 않았습니다.

 

팔기도 어렵고, 임대를 주기도 고민스럽다

상가를 가지고 있으면 보통 임대수익을 생각하게 됩니다.

그래서 나 역시 학원을 정리하고 월세를 주는 방법을 생각해 보았습니다.

하지만 주변을 둘러보면 빈 상가가 적지 않습니다.

내 상가만의 문제가 아니라 주변 상권 전체가 예전과 달라진 것입니다.

이런 상황에서 무조건 임대를 놓는다고 해서 바로 새로운 임차인이 들어올 것이라는 보장도 없습니다.

그렇다고 계속 비워두는 것도 좋은 방법은 아닙니다.

그러다 보니 요즘은 여러 가지 생각을 하게 됩니다.

월세를 조금 낮추더라도 임대를 주는 것이 나을까?

아니면 지금의 상권에 맞는 다른 업종으로 변경해서 다시 한번 직접 운영해 보는 것이 나을까?

혹시 시간이 더 지나면 상권이 다시 살아날 가능성이 있을까?

아직은 나도 답을 찾지 못했습니다.

 

예전에는 부동산을 이야기할 때 흔히 입지가 중요하다고 했습니다.

물론 지금도 입지는 중요할 것입니다.

하지만 20년 동안 하나의 상가를 직접 가지고 지켜보면서 내가 느낀 것은 입지만큼 그 지역의 변화도 중요하다는 것입니다.

사람이 이동하고, 연령층이 변하고, 새로운 도시가 만들어지고, 소비하는 방식이 달라지면 같은 상가라도 예전과 같은 가치가 유지되기 어렵습니다.

20년 전에는 사람들이 모일 것이라고 기대했던 곳이 지금은 사람을 다른 지역으로 보내는 곳이 될 수도 있습니다.

새로운 상가가 생기는 것이 무조건 기존 상권에 좋은 일만은 아니라는 것도 알게 되었습니다.

주변에 새로운 상권이 형성되면서 기존 상권의 사람들이 빠져나갈 수도 있기 때문입니다.

 

20년을 지나고 나서야 보이는 것들

처음 상가를 매입했을 때 나는 20년 뒤의 모습을 생각하지 못했습니다.

당장 내가 학원을 운영할 공간이 필요했고, 당시 주변의 변화와 발전 가능성을 보면서 앞으로 좋아질 것이라고 생각했습니다.

하지만 부동산은 생각보다 긴 시간 동안 바라봐야 하는 자산이었습니다.

20년이라는 시간이 지나고 나니 처음에는 보이지 않았던 것들이 보이기 시작합니다.

인구가 줄어드는 것, 사람들이 다른 지역으로 이동하는 것, 주변 상가의 공실이 늘어나는 것, 소비층의 연령이 높아지는 것. 이런 변화들이 하나씩 쌓이면서 결국 상권의 모습도 달라졌습니다.

그래서 요즘 나는 이 상가를 보면서 단순히 '가격이 올랐느냐, 내렸느냐'만 생각하지 않습니다.

이 지역에 앞으로 사람들이 계속 머물 것인가?

지금의 소비층은 앞으로도 유지될 것인가?

새로운 상권이 생기면 기존 상권에는 어떤 변화가 생길 것인가?

이런 질문을 더 많이 하게 됩니다.

아직 이 상가를 팔지, 임대를 줄지, 다른 업종으로 바꿀지는 결정하지 못했습니다.

다만 한 가지는 분명히 알게 되었습니다.

부동산은 매입하는 순간 끝나는 투자가 아니라, 그 지역과 함께 계속 변화를 지켜봐야 하는 자산이라는 것입니다.

20년 전 내가 기대했던 상권과 지금의 상권은 많이 달라졌습니다.

앞으로 또 5년, 10년이 지나면 어떻게 변할지는 나도 알 수 없습니다.

그래서 지금은 서둘러 결론을 내리기보다 주변 상권의 변화와 사람들의 이동을 조금 더 지켜보려고 합니다.

다음에는 상가를 어떻게 할지 결정하게 되면 그 이야기도 올려보겠습니다

누군가에게는 평범한 상가 이야기일 수도 있지만, 나에게는 20년 동안 직접 경험하면서 배운 변화하는 상권의 현실에 대한 기록입니다.